Location à Cannes : des loyers en hausse de 8 %, mais une rentabilité qui stagne
Le marché locatif cannois reste sous tension, avec des loyers en forte progression. Mais le prix d'entrée, autour de 6 000 euros le mètre carré, comprime le rendement des investisseurs autour de 3,8 %.
Louer à Cannes devient chaque mois un peu plus compliqué. Selon les données PAP relayées début octobre, les loyers ont progressé de 8 % en un an dans la cité des festivals. Un deux-pièces de 50 mètres carrés se négocie en moyenne autour de 1 000 euros par mois, et le loyer moyen d'un deux-pièces de 44 mètres carrés atteint 1 175 euros, contre 1 500 euros à Antibes, où la pression locative portée par les 40 000 cadres et étudiants de Sophia Antipolis pousse les prix vers le haut.
Au 1er octobre 2026, il faut compter en moyenne 5 833 euros le mètre carré pour acheter à Cannes, contre 5 315 euros à Antibes. Les prix ont bondi de 21,7 % en cinq ans dans la ville du cinéma, contre 16,9 % pour le marché antibois. Le parc immobilier cannois compte environ 45 % de résidences secondaires, quand Antibes accueille une majorité d'habitants à l'année, avec 59 % de résidences principales : deux modèles de ville, deux marchés locatifs.
L'accès à la propriété reste un défi pour les ménages cannois. Pour un couple qui touche environ 4 827 euros par mois, la capacité d'emprunt atteint 332 000 euros sur 25 ans, sans apport. Or le prix médian d'un appartement trois pièces, considéré comme le minimum pour une famille avec enfant, avoisine les 420 000 euros à Cannes. La cité des festivals figure ainsi parmi les 21 villes françaises où deux salaires moyens ne permettent plus d'acheter un T3, comme Antibes, Vallauris, Menton ou Nice. S'éloigner de l'hypercentre, viser des quartiers plus accessibles ou des biens avec travaux : des compromis devenus presque incontournables.
Le paradoxe cannois
On pourrait imaginer que les propriétaires profitent pleinement de la flambée des loyers. La réalité est moins simple : avec un prix d'achat moyen autour de 6 000 euros le mètre carré pour un appartement, et plus de 7 000 euros pour une maison, la rentabilité locative stagne autour de 3,8 %. Le prix d'entrée est tellement élevé qu'il grignote les bénéfices espérés par les investisseurs. Le marché reste verrouillé par des prix de vente prohibitifs et une demande locative qui ne faiblit jamais.
Le saisonnier, variable d'ajustement
La spécificité cannoise tient aussi au saisonnier. Quand le marché antibois repose sur des baux à l'année portés par l'emploi local, Cannes reste davantage tournée vers la location saisonnière, dopée par le calendrier des congrès et festivals du Palais. Une stratégie qui peut doper le rendement brut, au prix d'une vacance plus marquée hors saison et d'une gestion plus exigeante. Pour les investisseurs, l'arbitrage entre rendement et sécurité reste le cœur du calcul cannois.
